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连超四城之后!珠海的“中心”在哪里?

卡梅利多 城市战争 2023-06-03

在粤港澳大湾区这样一个世界级城市群,可以说每一个城市都身怀绝技、各有神通。

广深港澳四个城市大家都很熟悉了,但我建议大家特别关注一匹快速突围的黑马,那就是:珠海

原因无他:它是最近五年大湾区上升最快的城市,没有之一

2022年,珠海GDP达4045.45亿元,近五年来一口气连超江门、湛江、茂名、中山等四个城市,超车速度惊人。(数据来源:珠海市统计局)

再来看人口,从2010到2020年,珠海常住人口从156万增至244.96万人,净增88.9万人,增幅56.9%,增长率排名全国第二,仅次于深圳。(数据来源:第七次全国人口普查)

在城市能级大跃升的背景下,珠海的空间格局也在发生一场前所未有的焕新运动。


大家知道,珠海传统的市中心主要在拱北、吉大等老香洲片区,但随着时间的推移,老香洲的基础设施、城市面貌不断老化,已经无法承载珠海日新月异的产业格局与人才引进。‍‍‍‍‍


在此意义上,珠海迫切需要效仿上海浦东、深圳前海,打造一个城市新中心,来承接珠海新的雄心壮志。


于是,一场轰轰烈烈的造“心”运动在珠海拉开帷幕!



01

珠海的“心”,应该在哪里


这个新中心,应该在哪里?或者说,什么样的地方,才有资格代表珠海的“心”?


对此,新加坡“规划之父”刘太格给出了他的答案。‍‍‍‍‍‍‍‍


2014年,由刘太格领衔规划的《珠海城市概念性空间发展规划2013—2060》,为珠海描绘了一个“一核、两心、六片”的城市结构。


其中,“一核”就是以鹤洲新区为城市中央商务区,“两心”则指香洲、金湾,远期将发展为城市的两个副中心。


为什么选择鹤洲新区来造“核”?


在刘太格看来,“珠海城市发展的轴线较长,人口居住分散,交通并不方便,而鹤洲是连接东西部的中心位置,是珠海的‘小曼哈顿’。”


以下是珠海地图,中山坦洲就像一只楔子“插入”珠海,导致珠海东西部呈现出“一个扁担两头挑”的格局,而在鹤洲建设新中心,就可以承接好东西部的断裂感,促进城市融合发展👇


珠海行政区划示意图


接下来的剧情大家都知道了,政府把这场造“心”运动的主场,锚定鹤洲新区,志在将其打造为珠海城市新中心


那么,鹤洲新区具体在哪里呢?


根据珠海市公共资源交易中心发布的《珠海鹤洲新区总体发展规划采购项目招标公告》,鹤洲新区陆地总面积约235平方公里,含鹤洲片区、洪保十片区(洪湾保税十字门)、万山三个片区👇


珠海鹤洲新区示意图

通过上图可以看到,鹤洲新区北接珠海老城区,南与横琴新区一水之隔,东临澳门特别行政区,西与金湾、斗门等新区相接,正处珠海市几何中心,以及新老板块交界处,是建设城市新中心的理想选址。


从生态禀赋来看,这里坐拥珠江口黄金水岸,适合打造现代化的滨水新城,‍这与广州、上海沿江河生长的发展逻辑有着异曲同工之妙。


更关键的是,在过去很长一段时间,政府把这里作为主城区的战略留白地,一直没有大规模开发,为今天的发展预留了大片可用土地,实在是有先见之明。




02‍

珠海造“心”,绝非纸上画画

而是真金白银地在干

在这样一块宝地造“心”,珠海准备怎么做?


这个问题,刘太格也认真思考过,他指出,尽管鹤洲CBD是从零起步的,但从新加坡的经验来看,在这样的土地上建设CBD是完全可行的。“关键在于完善的交通设施、足够的人口以及一定的产业规模。”‍


他不仅肯定了鹤洲可以打造CBD,还提出了解决方法,就是重点发展交通和产业,不断吸引人气。


2018年,港珠澳大桥通车,珠海成为内地唯一与港澳双城同时陆路相连的城市。而鹤洲新区的“洪保十片区”,就处于大桥珠海端第一个货车落脚点,是港珠澳大桥经贸新通道的咽喉要塞。


至此,鹤洲新区可以通过港珠澳大桥以及在建的深中通道等主要通道,快速通达港、澳、广、佛、深等城市,完美融入湾区生活圈。


其他交通基础设施也在迅速建设中,珠海中心站(鹤洲)高铁枢纽站将于今年启动建设,加上邻近的口岸和机场,未来从这里出发,可以畅达全国。(来源:南方+)


双向8车道的南湾大道预计2023年6月底双向通车,连接老城区的黑白将军山隧道也将于年内通车,“鹤洲速度”清晰可见。(来源:珠海特区报)


产业方面,2021年9月,《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发布,横琴被定位为大湾区产业新高地,与之一水之隔的鹤洲新区,也有了全新的定位:


横琴粤澳深度合作区联动发展区、港珠澳大桥经济集中承载区、粤港澳三地海洋经济发展合作示范区。‍‍‍‍


有了明确的产业定位,鹤洲新区迎来产业大爆发。2022年,鹤洲新区生产总值增长2%左右,高技术制造业、装备制造业、先进制造业占工业增加值比重分别为81%、73%、62%,均高于全市平均水平。(来源:南方+)


商业方面,今年1月3日,国际商业巨头华盛奥特莱斯,宣布与珠海万科达成战略合作意向,将在珠海新中心(鹤洲新区)打造珠江西岸首个奥特莱斯购物中心,有效填补片区商业空白。‍‍‍‍‍‍‍‍


据统计,奥特莱斯莱斯平均客流量为2-3万人次/天,市场辐射半径高达100公里,一年可虹吸超千万消费群体,简直就是个超级流量利器!这意味着珠海新中心不仅会辐射珠海,还会辐射整个珠江西岸。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


此外,澳门餐饮协会也有意向进驻珠海新中心,有望链接到澳门大大小小1300多家美食餐厅。


教育方面,首都师范大学都会四季幼儿园已确定进驻,将坐落于珠海新中心核心区,该校区将由首都师范大学管辖,资源非常优质。


可见,珠海造“心”,绝非纸上划划,而是真刀实枪、真金白银地在干。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍



03

珠海新中心核心区登场!

这里是珠海版“珠江新城”


城市发展是一种非均衡的艺术,因为非均衡,才有了中心。‍‍‍‍


在235平方公里的鹤洲新区,珠海又将选择哪里发挥聚集效应呢?


大家知道,鹤洲新区主要分为三个板块:洪保十片区、万山片区、鹤洲片区。


其中,万山片区是特色发展区,重点发展海洋经济;


鹤洲是战略拓展区,重点打造高铁新城和港珠澳大桥经济拓展区;


“洪保十”则是核心发展区,是整个鹤洲新区的起步区,重点打造城市新中心、与粤澳深度合作发展区隔水相望的国际化中央商务区。


鹤洲新区三大板块示意图

从上图可以看到,“洪保十”片区也是三大板块中距离横琴最近的,是横琴资源外溢的第一站,同时还与珠海老城区无缝对接,把这里作为发展重心,再合适不过。


观察广州珠江新城、上海陆家嘴等CBD可以发现一个共同点,那就是颗粒度非常细,仅仅几平方公里的土地都会划分出多个功能单元。‍‍‍‍‍‍‍


为了保证“洪保十”片区的高质量发展,规划也将它细分为若干功能模块👇


“洪保十”片区被细分为若干功能模块

可以看到,整个“洪保十”片区被分为新中心核心区、综合保税组团、通关物流组团、十字门北岸组团、洪湾组团等多个板块。


其中,十字门北岸组团主要承担会展功能,综合保税组团主要承担保税区功能,新中心核心区是总部经济集聚区,其定位非常明确,要做中央商务区,成为珠海的城市新封面👇


“洪保十”片区与横琴粤澳深度合作区隔河相望‍

图源:珠海传媒集团 李建束/摄


在此意义上,新中心核心区之于“洪保十片区”的意义,相当于广州珠江新城之于天河,前海之于南山,陆家嘴之于浦东。


既然号称珠海版珠江新城,产业必须拿得出手!


最近几年,新中心核心区已汇聚多家大型企业的总部,包括民企巨头——正威科创中心、特大型央企——中铁建和中电建的总部、全球最大的物流公司——意大利维龙华南总部等多家巨头企业,产业号召力不言而喻。


此外,中油能源总部、华发研发中心、海琴湾广场、南航培训中心、整合国际广场、葆力控股总部等一众企业总部和重点项目,也集中在这个板块。


通过以下示意图,大家感受一下珠海新中心核心区的总部经济集群👇‍‍‍‍‍‍‍

鹤洲新区土地使用规划图 图源:鹤洲新区筹备组规划和自然资源局

如此密集的大企业总部,在整个珠海,它说第二,没人敢说第一,其首位度之高,有如珠江新城之于广州、陆家嘴之于上海。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍



04

城市之间是有“时差”的‍‍‍‍‍‍‍

如果错过珠城与前海,别再错过这里‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


珠海新中心的崛起,对珠海来说将是一次脱胎换骨的变化。这既是产业的机遇,也是楼市的机遇。


纵观广深佛莞的发展历程,不难发现,城市新中心一旦崛起,就会把旧中心甩得远远的。


以广州为例,2010年以前,作为城市新中心的天河,相比越秀老城并无太大优势,但随着珠江新城的崛起,天河房价显著超越老城区,成为广州楼市的天花板。


眼下的珠海新中心核心区,就像10年前的珠江新城,正处在经济和楼市的爆发前夕,含苞欲放、一触即发。

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不过,这个核心区对住宅用地的出让十分克制,整个板块的住宅项目极少。开发商如果没有敏锐的市场洞察力,很难站稳脚跟。


幸好还有慧眼识珠的万科,提前在核心区提前布局了两大项目——琴澳传奇、都会四季。‍‍‍‍‍


琴澳传奇、都会四季两大项目区位示意图
两个项目为什么均落子新中心核心区?


因为这里的产业最强,能够将高端人才吸附在周围,从北上广深CBD的经验来看,距离总部企业越近,楼价就越高,优质企业对楼市的带动效应是非常显著的。‍


以下是广州CBD珠江新城以及周边地区的房价情况,可以发现,总部企业最集中的珠城中区,也是整个片区房价的制高点,其他片区只是配角👇


广州CBD房价地图 截图来自贝壳找房(3月21日数据)

如上所示,与写字楼越近,楼越贵!‍


在此意义上,万科将两大项目均布局在珠海新中心核心区,无疑是对珠海城市发展逻辑的一种深刻洞见、一次提前占位。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


而且,两个项目背山面水,生态资源良好,与横琴新区近一水之隔,既可享受高质量滨水生活,又能无缝承接横琴资源外溢。


写到这里,不得不感叹,城市与城市之间,其实是有“时差”的。


眼下的珠海,像极了十几年前的广深,城市格局正处于从旧中心到新中心的关键节点。这个阶段,虽然会有一些不适应,但更多的是机遇,既有产业的机遇,也有楼市的的机遇。


所以,懂的人自然懂,如果十年前你错过了珠江新城与前海,那么现在,你还有一次珠海新中心的机会。


这就是大湾区的魅力,不仅产业流动,机遇也在流动。




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万科琴澳传奇售楼部电话:0756-2990888
都会四季售楼部电话:400-9303019

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推广名:都会四季

备案名:都会四季广场

公司名称:珠海华桐房地产开发有限公司

预售证号:001-440401-2022-00016-9

推广名:琴澳传奇备案名:琴语新澳广场

公司名称:珠海市万彩都会房地产开发有限公司

预售证号:001-440401-2021-00104-7 

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